Almenboligloven §§ 27-29
§ 27
Afhændelse af en almen boligorganisations ejendom skal godkendes af kommunalbestyrelsen, jf. dog stk. 2. Dette gælder dog ikke for ejendomme, der opføres af almene boligorganisationer som ustøttede andelsboliger efter reglerne i kapitel 11 b. Afhændelse af boliger, der er tilvejebragt særligt med henblik på at betjene personer med betydelig og varigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne, skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Hvis boliger omfattet af 3. pkt. står til rådighed for øvrige kommuner i henhold til en rammeaftale efter § 185 b, stk. 3, skal afhændelsen tillige godkendes af kommunalbestyrelsen i de pågældende kommuner.
Stk. 2.
Afhændelse af ejendomme, som omfatter almene boliger, skal tillige godkendes af social- og boligministeren. Dette gælder dog ikke, når afhændelsen sker med henblik på fortsat anvendelse som almene boliger eller til en certificeret friplejeboligleverandør.
Stk. 3.
Social- og boligministeren kan efter ansøgning godkende afhændelse af almene boliger efter stk. 2, når
- 1) der er dokumenterede alvorlige byggetekniske problemer ved ejendommen,
- 2) der er dokumenterede vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder,
- 3) der er væsentlige boligsociale udfordringer i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, eller
- 4) afhændelse er af væsentlig betydning for udvikling af et byområde og sker som led i en nært forestående gennemførelse af en lokalplan og ikke giver tab for boligorganisationen eller dennes kreditorer.
Stk. 4.
For boliger beliggende i et omdannelsesområde, jf. § 61 a, stk. 4, er det en betingelse for ministerens godkendelse af afhændelsen, at lejere, der ikke opfylder kriterierne fastsat af kommunalbestyrelsen i medfør af § 27 c, stk. 1, opsiges, jf. § 85, stk. 1, nr. 2, i lov om leje af almene boliger.
Stk. 5.
Afhændelse skal ske på baggrund af en vurdering, hvor ejendommens tilstand og prisforholdene på overdragelsestidspunktet lægges til grund. I øvrigt foretages vurderingen efter reglerne i ejendomsvurderingsloven, jf. dog stk. 7.
Stk. 6.
Sker afhændelse til en kommune eller en region, vurderes ejendommen af vurderingsmyndigheden. Overdragelsessummen må omregnet til kontantværdi ikke være lavere end den af vurderingsmyndigheden ansatte værdi. Vurderingsmyndighedens ansættelse kan af køberen og sælgeren påklages efter de regler, der er fastsat i skattestyrelsesloven. Ved afhændelse af almene boliger med henblik på anvendelse som almene ældreboliger kan overdragelsessummen dog fastsættes til indestående belåning. Meddelte tilsagn om støtte overføres, og statsgarantier, kommunale og regionale garantier samt alle regarantier vedstås.
Stk. 7.
Ved afhændelse af en almen boligorganisations ejendom til en anden afdeling inden for samme boligorganisation, til en afdeling i en anden almen boligorganisation eller til en selvejende almen institution kan overdragelsessummen fastsættes til indestående belåning. Meddelte tilsagn om støtte overføres, og statsgarantier, kommunale og regionale garantier samt alle regarantier vedstås. Sker afhændelse af ejendom med henblik på opførelse af nybyggeri med støtte efter § 115 eller § 117, og medtages ejendommens værdi i anskaffelsessummen, fastsættes overdragelsessummen dog efter stk. 5. Sker afhændelse med henblik på ombygning med støtte efter de i 3. pkt. nævnte bestemmelser, og medtages ejendommens værdi i anskaffelsessummen, kan overdragelsessummen fastsættes til en værdi, der svarer til seneste almindelige vurdering, eller omvurdering efter ejendomsvurderingslovens § 6. 1. og 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse ved overdragelse af kommunale og regionale almene ældreboliger til en afdeling i en almen boligorganisation eller til en selvejende almen institution, jf. dog stk. 8.
Stk. 8.
Ved afhændelse af kommunale og regionale almene ældreboliger til en afdeling i en almen boligorganisation eller til en selvejende almen institution kan overdragelsessummen fastsættes til et beløb, der svarer til restgælden på lån optaget i KommuneKredit til finansiering af anskaffelsessummen, jf. §§ 118-119. Er der udført arbejder vedrørende boligerne, som har medført lejeforhøjelse, tillægges overdragelsessummen et beløb svarende til restgælden, hvis arbejdet havde været finansieret med lån af en type, der er sædvanlig for det pågældende arbejde.
Stk. 9.
Stk. 7, 5. pkt., finder tilsvarende anvendelse ved afhændelse af almene plejeboliger til en certificeret friplejeboligleverandør, der vil anvende ejendommen som friplejeboliger, når køber kan overtage bestående støttede lån. Staten overtager på uændrede vilkår beliggenhedskommunens garantiforpligtelse efter § 127. Kan køber ikke overtage bestående støttede lån, finder stk. 5 anvendelse.
Stk. 10.
Ved anmeldelse til tinglysning af et dokument om afhændelse af en ejendom, der tilhører en almen boligorganisation, skal dokumentet være ledsaget af et samtykke efter stk. 1 og eventuelt stk. 2. Hvis samtykke ikke foreligger, sætter dommeren i overensstemmelse med reglerne i tinglysningsloven en frist til fremskaffelse af samtykket.
Stk. 11.
Ved afhændelse til en andelsboligforening, der er stiftet af beboerne, skal mindst 50 pct. af lejerne af beboelseslejlighederne på tidspunktet for købsaftalens indgåelse være medlemmer af foreningen.
Stk. 12.
Stk. 1-5 og 10 finder ikke anvendelse ved salg efter kapitel 5 a.
§ 27 a
Lejeforholdet for almene lejere af boliger, som afhændes efter § 27, og som efter afhændelsen ikke er omfattet af lov om leje af almene boliger, er med de undtagelser, som følger af stk. 2-11, omfattet af lov om leje og lov om boligforhold.
Stk. 2.
§ 6, stk. 4, i lov om leje finder ikke anvendelse på lejeforhold som nævnt i stk. 1.
Stk. 3.
Hvis lejefastsættelsen skal ske efter reglerne i lov om leje og den leje, der er gældende på afhændelsestidspunktet, er lavere end den leje, som vil kunne fastsættes efter lov om leje, opretholdes den gældende leje og reguleres fremover med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned, året før det kalenderår reguleringen vedrører. Lejen kan dog ikke herved bringes til at overstige den leje, som vil kunne fastsættes efter lov om leje. Regulering efter denne bestemmelse kan ikke længere foretages fra det tidspunkt, hvor den regulerede leje modsvarer den leje, der vil kunne beregnes efter lov om leje. Regulering af lejen kan herefter kun foretages efter lov om leje.
Stk. 4.
Hvis lejefastsættelsen skal ske efter lejelovens regler om lejefastsættelse i regulerede kommuner og den leje, der er gældende på afhændelsestidspunktet, er lavere end den leje, som vil kunne fastsættes efter de nævnte regler i lov om leje, opretholdes den gældende leje og reguleres fremover med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned, året før det kalenderår reguleringen vedrører. Lejen kan dog ikke herved bringes til at overstige den leje, som vil kunne fastsættes efter lejelovens regler om lejefastsættelse i regulerede kommuner. Udlejer kan ikke kræve forhøjelse af lejen som følge af forøgelsen af de beløb, der efter § 120 i lov om leje skal bindes i Grundejernes Investeringsfond. Regulering efter 1. pkt. kan ikke længere foretages fra det tidspunkt, hvor den regulerede leje modsvarer den leje, der vil kunne beregnes efter de regler i lov om leje, som gælder i regulerede kommuner, og efter §§ 46-48 i lov om leje. Regulering af lejen kan herefter kun foretages efter de i 4. pkt. nævnte regler i lov om leje.
Stk. 5.
Hvis den leje, der er gældende på afhændelsestidspunktet, er højere end den leje, der kan beregnes efter reglerne om omkostningsbestemt leje i lov om leje i ejendomme, der er omfattet af disse regler, nedsættes lejen til den omkostningsbestemte leje med tillæg af eventuelle lejeforhøjelser for gennemførte forbedringer. Hvis den leje, der er gældende på afhændelsestidspunktet i ejendomme, der er omfattet af reglerne om lejefastsættelse efter det lejedes værdi, er højere end det lejedes værdi, jf.§ 42 og § 44, stk. 5, i lov om leje, nedsættes lejen til det lejedes værdi.
Stk. 6.
I ejendomme, der er taget i brug efter udgangen af 1991, kan den leje, der er gældende på afhændelsestidspunktet, opretholdes og fremover reguleres med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned, året før det kalenderår reguleringen vedrører. Det samme gælder for lejemål som nævnt i § 54, stk. 1 og 2, i lov om leje.
Stk. 7.
Indgår der i den leje, der er gældende på afhændelsestidspunktet, ydelser på lån, der ikke er medgået til finansiering af den oprindelige anskaffelsessum for afdelingen, nedsættes lejen ikke, når disse lån udamortiseres.
Stk. 8.
Indestående beboerindskud efter § 45 i lov om leje af almene boliger forbliver efter afhændelsen indestående hos udlejeren som depositum efter §§ 59-62 i lov om leje, uanset om det overstiger 3 måneders leje. Depositum som nævnt i 1. pkt. kan ikke reguleres efter §§ 59-62 i lov om leje.
Stk. 9.
De beløb, der efter § 68 er henlagt for de boliger, som afhændes, udbetales til erhververen ved afhændelsen og indbetales herefter til ejendommens konto i Grundejernes Investeringsfond efter § 120 i lov om leje, hvis den afhændede ejendom er omfattet af reglerne i samme lovs kapitel II-V. Social- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om opgørelse af beløb, der skal udbetales, og om beløb, der skal indbetales til Grundejernes Investeringsfond.
Stk. 10.
Det vedligeholdelsesreglement, der gælder på afhændelsestidspunktet, og de vilkår vedrørende vedligeholdelse, som er fastsat i lejeaftalerne for de boliger, som indgår i afhændelsen, gælder fortsat for de pågældende lejeforhold efter afhændelsen.
Stk. 11.
Har en lejer før afhændelsestidspunktet udnyttet sin ret efter § 39 i lov om leje af almene boliger til at udføre forbedringer af boligen, finder samme lovs § 39, stk. 4, anvendelse ved udbetaling af godtgørelse ved lejerens fraflytning.
Stk. 12.
Huslejenævnet, jf. kapitel 9 i lov om boligforhold, afgør uenighed om lejefastsættelse og -regulering efter stk. 3-7.
§ 27 b
Kommunalbestyrelsen kan beslutte at undlade at opkræve en tillægskøbesum eller dele heraf ved ændret anvendelse eller merudnyttelse af en almen boligafdelings ejendom beliggende uden for et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, med henblik på etablering af almene boliger, private boliger eller erhverv.
Stk. 2.
Kommunalbestyrelsen kan indtil den 1. januar 2025 beslutte at undlade at opkræve en tillægskøbesum i forbindelse med afhændelse af en almen boligafdelings ejendom i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, hvis afhændelsen sker med henblik på opførelse af private boliger eller erhverv.
§ 27 c
Kommunalbestyrelsen skal fastsætte kriterier for udlejning af ejendomme beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, som afhændes til private købere. Kriterierne efter 1. pkt. fastsættes senest ved kommunalbestyrelsens godkendelse af afhændelsen og gælder i 10 år fra overtagelsesdatoen for den enkelte ejendom. Kriterier fastsat efter 1. pkt. finder tillige anvendelse på nye udlejningsboliger, der opføres på ejendommen.
Stk. 2.
Kriterierne skal tinglyses som servitut på ejendommen med kommunalbestyrelsen som påtaleberettiget.
Stk. 3.
Udlejes et lejemål i strid med kriterierne, skal kommunalbestyrelsen pålægge udlejeren at ophæve lejeaftalen.
§ 28
Væsentlig forandring af en ejendom, der tilhører en almen boligorganisation, kan kun ske med kommunalbestyrelsens godkendelse. Arbejder omfattet af § 39, stk. 6, i lov om leje af almene boliger kan dog foretages uden kommunalbestyrelsens godkendelse. Kommunalbestyrelsen kan godkende ibrugtagning af boliger til anden anvendelse end beboelse, hvis ændringen skønnes nødvendig efter en samlet vurdering af hensynet til de boligsøgende og baggrunden for ændringen. Godkendelse af sammenlægning af boliger må kun gives, hvis boligen er beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, og efter sammenlægningen ikke overstiger 140 m2. Godkendelse af sammenlægning af beboede boliger må kun gives, når sammenlægningen indgår i en helhedsplan, der skal fremtidssikre boligområdet. Fremsættes der forslag om væsentlig forandring af en almen boligorganisations ejendom på en ejerforenings generalforsamling, kan boligorganisationens bestyrelse kun stemme for forandringen efter forudgående godkendelse af kommunalbestyrelsen.
Stk. 2.
Ved nedrivning af en ejendom, der tilhører en almen boligorganisation, finder bestemmelserne i § 27, stk. 1, tilsvarende anvendelse. Hvis ejendommen omfatter almene boliger, skal nedrivningen tillige godkendes af social- og boligministeren.
Stk. 3.
Social- og boligministeren kan efter ansøgning godkende nedrivning af almene boliger efter stk. 2, 2. pkt., når der er
- 1) dokumenterede alvorlige byggetekniske problemer ved ejendommen,
- 2) dokumenterede vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder eller
- 3) væsentlige boligsociale udfordringer i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, eller et forebyggelsesområde, jf. § 61 b.
Stk. 4.
Kommunalbestyrelsen indberetter afhændelse og forandring af ejendomme, herunder nedlæggelse af boliger, hvori indestår statslån eller statsgaranterede lån, eller hvortil der ydes statslig driftsstøtte, til Udbetaling Danmark.
Stk. 5.
Udbetaling Danmark afgør, om forudsætningerne for støtten er ændret, således at den helt eller delvis skal bortfalde for fremtiden, hvorvidt belåning kan forblive indestående, samt hvorvidt og i hvilket omfang et nettoprovenu skal indbetales som ekstraordinært afdrag på statslån, statsgaranterede lån eller foranstående lån.
Stk. 6.
Stk. 4 og 5 finder ikke anvendelse ved salg efter § 75 a og § 75 b. Social- og boligministeren kan efter ansøgning godkende, at nettoprovenuet ved afhændelse af ejendomme efter § 27, stk. 1, som er beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, ikke skal indbetales som ekstraordinært afdrag efter stk. 5, men overføres til dispositionsfonden.
§ 28 a
Social- og boligministeren kan efter indstilling fra kommunalbestyrelsen godkende sammenlægning af boliger uden for udsatte boligområder, jf. § 61 a, stk. 1, når boligen efter sammenlægningen ikke overstiger 140 m2 og det sandsynliggøres, at sammenlægningen vil afhjælpe vedvarende og dokumenterede udlejningsvanskeligheder.
Stk. 2.
Social- og boligministeren kan herudover efter indstilling fra kommunalbestyrelsen godkende sammenlægning af boliger uden for udsatte boligområder, jf. § 61 a, stk. 1, når boligen efter sammenlægningen ikke overstiger 140 m2 og sammenlægningen er nødvendig for at opnå en blandet beboersammensætning i området.
§ 29
Udstedelse af pantebreve, herunder i forbindelse med konvertering eller omprioritering, i en ejendom, der tilhører en almen boligorganisation, kan kun ske med kommunalbestyrelsens godkendelse. Undtaget herfra er dog pantebreve til Landsbyggefonden samt pantebreve, der udstedes i forbindelse med:
- 1) Ejendomserhvervelse.
- 2) Optagelse af byggelån.
- 3) Endelig prioritering af nyopførte ejendomme.
- 4) Konvertering af lån som nævnt i § 179, stk. 1, hvor udstedelse af pantebreve kun kan ske med social- og boligministerens godkendelse.
- 5) Endelig prioritering af renoveringsarbejder som nævnt i § 91, stk. 1, 2, 4 og 5.
- 6) Endelig prioritering af renoveringsarbejder som nævnt i § 100, stk. 1.
Stk. 2.
Kommunalbestyrelsen eller regionsrådet udsteder pantebreve i kommunale eller regionale almene ældreboliger.
Stk. 3.
Ved anmeldelse til tinglysning af et pantebrev i en ejendom, der tilhører en almen boligorganisation, skal dokumentet indeholde oplysning om, at der foreligger godkendelse efter stk. 1, erklæring om, at godkendelse efter stk. 1 indhentes efterfølgende, idet der er tale om konvertering af fastforrentet lån til fastforrentet lån, eller erklæring om, at godkendelse er ufornøden, jf. stk. 1, nr. 1-6. Hvis godkendelse eller erklæring ikke foreligger, sætter dommeren i overensstemmelse med reglerne i tinglysningsloven en frist til fremskaffelse af godkendelse eller erklæring. Social- og boligministeren fastsætter efter forhandling med justitsministeren nærmere regler om erklæringens udformning.
Stk. 4.
Almene boligorganisationer kan kun optage lån til finansiering af grundkøb med henblik på bebyggelse, såfremt der foreligger tilsagn om garanti fra en kommune eller anden lige så sikker garanti, f.eks. fra et pengeinstitut eller forsikringsselskab, således at erhvervelsen ikke kan påføre organisationen eller dens boligtagere tab.